Copropriété : qui doit nettoyer les vitres (locataire, propriétaire ou syndic) ?

En copropriété, la question revient régulièrement en assemblée générale comme entre voisins : qui doit nettoyer les vitres ? Le locataire, le propriétaire, le syndic ? La réponse tient d’abord à une distinction simple, celle entre parties privatives et parties communes. Elle se complique ensuite pour certaines surfaces vitrées : fenêtres fixes, verrières, façades entièrement vitrées. Voici les règles générales, les cas à vérifier et la façon dont le syndic organise l’entretien des vitrages de l’immeuble.

Parties privatives ou parties communes : la distinction de base

Un immeuble en copropriété se divise en deux catégories. Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire : son appartement, et ce qui en fait partie. Les parties communes sont utilisées par tous : hall d’entrée, escaliers, couloirs, cour, toiture, gros œuvre.

C’est le règlement de copropriété qui fixe précisément la frontière entre les deux. Dans la plupart des immeubles, les vitres des fenêtres d’un appartement sont privatives, alors que celles du hall et de la cage d’escalier sont communes. Mais certains règlements rangent des éléments de façade, comme des châssis ou des garde-corps, dans les parties communes. Avant toute discussion, le premier réflexe est donc de relire le règlement de copropriété, et le bail si vous êtes locataire.

Les vitres de l’appartement : à la charge de l’occupant

Le nettoyage des vitres d’un logement relève de l’entretien courant. C’est donc à celui qui occupe l’appartement de s’en charger, intérieur comme extérieur, pour les vitres qu’il peut atteindre.

• Vous êtes locataire : la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et les menues réparations. Le nettoyage des fenêtres, des portes-fenêtres et des vitres de balcon en fait partie. Le propriétaire n’a pas à le prendre en charge, sauf clause particulière du bail.
• Vous êtes propriétaire occupant : vous entretenez vous-même vos vitres, comme le reste de votre logement.
• Vous êtes propriétaire bailleur : pendant la location, l’entretien courant revient à votre locataire. En revanche, le remplacement d’un vitrage usé par la vétusté ou d’une fenêtre défectueuse reste en principe à votre charge.

Pour un appartement aux grandes baies, aux fenêtres nombreuses ou situé en étage élevé, le nettoyage peut être confié à un professionnel. Notre service de nettoyage de vitres d’appartement est proposé dès 5 € la vitre, jusqu’à 25 € pour les grandes vitres ou en hauteur, intérieur et extérieur compris.

Les vitres des parties communes : le syndicat des copropriétaires

Les vitrages des parties communes appartiennent à l’ensemble des copropriétaires, réunis dans le syndicat des copropriétaires. Leur entretien est donc une dépense commune, décidée et budgétée collectivement, puis exécutée par le syndic, chargé d’administrer l’immeuble et d’assurer son entretien. Sont concernés notamment :

• la porte d’entrée vitrée, le sas et les vitrages du hall ;
• les fenêtres de la cage d’escalier et des paliers ;
• les verrières et puits de lumière éclairant les parties communes ;
• les portes vitrées des locaux communs (local vélos, accès aux caves ou au parking).

Le coût est intégré au budget prévisionnel et réparti entre les copropriétaires selon la clé prévue par le règlement, le plus souvent les tantièmes de parties communes. Si l’appartement est loué, ces frais d’entretien des parties communes font en principe partie des charges récupérables que le propriétaire peut répercuter sur son locataire.

Concrètement, un locataire ou un copropriétaire n’a donc pas à nettoyer lui-même la porte vitrée du hall : s’il la trouve sale, il le signale au syndic ou au conseil syndical.

Tableau récapitulatif : qui fait quoi ?

Ce tableau décrit la situation la plus courante. En cas de doute, ce sont toujours le règlement de copropriété et le bail qui font foi.

Cas particuliers à vérifier dans le règlement de copropriété

Certaines surfaces vitrées ne rentrent pas facilement dans une case. Ce sont elles qui suscitent le plus de questions :

• Les fenêtres fixes ou inaccessibles de l’extérieur : une vitre qui ne s’ouvre pas, ou dont la face extérieure ne peut être atteinte depuis l’appartement, ne peut pas être nettoyée par l’occupant sans risque. Selon le règlement, son nettoyage extérieur reste à la charge du copropriétaire concerné ou est organisé collectivement, par exemple lors d’une campagne de nettoyage de façade votée en assemblée générale.
• Les façades vitrées d’immeubles récents ou de bureaux : leur entretien extérieur suppose souvent du matériel spécifique. Il est fréquemment traité à l’échelle de l’immeuble, avec une répartition du coût prévue par le règlement ou par l’assemblée générale.
• Les garde-corps vitrés des balcons : selon les immeubles, ils sont privatifs, communs, ou communs mais à usage privatif. Le nettoyage courant de la face côté balcon revient généralement à l’occupant ; la face extérieure peut relever d’une organisation collective.
• Les verrières privatives (verrière de toit d’un appartement sous combles, verrière de cour attribuée à un lot) : leur usage est privatif, mais leur structure peut être commune. Le règlement précise qui entretient quoi.

Dans tous ces cas, ne prenez aucun risque : ne vous penchez pas à l’extérieur et ne montez pas sur un escabeau près d’une fenêtre ouverte. Pour ces surfaces, un nettoyage de vitres en hauteur à la perche à eau pure, depuis le sol ou depuis l’intérieur, est une solution sûre.

Fin de bail : les vitres et l’état des lieux

Au départ d’un locataire, les vitres font partie de l’état du logement constaté lors de l’état des lieux de sortie. Le locataire doit restituer un logement entretenu : des vitres très sales ou couvertes de traces peuvent donner lieu à une remarque, voire à une retenue sur le dépôt de garantie si un nettoyage est nécessaire. Les vitres des parties communes, elles, ne concernent jamais l’état des lieux du logement.

Pour préparer ce moment, notre article état des lieux : qui doit nettoyer les vitres ? détaille le calendrier conseillé et les points à vérifier.

Comment le syndic organise le nettoyage des vitres

Pour les vitrages des parties communes, le syndic a deux options : les confier au gardien ou à l’entreprise de ménage de l’immeuble lorsque leur mission le prévoit, ou faire appel à un prestataire spécialisé, souvent pour les surfaces hautes ou difficiles d’accès. La démarche type est la suivante :

• Définir le périmètre : liste des vitrages concernés, faces intérieures et extérieures, surfaces en hauteur.
• Demander des devis détaillés, à présenter au conseil syndical et, si nécessaire, à l’assemblée générale.
• Choisir une fréquence adaptée à l’usage de l’immeuble.
• Programmer les interventions à des horaires qui gênent le moins les résidents, en lien avec le gardien.

La fréquence dépend surtout du passage et de l’exposition. À titre indicatif :

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Copropriétaires : grouper le nettoyage de vos vitres privatives

Les vitres privatives restent à la charge de chaque occupant. Rien n’empêche toutefois les résidents d’un même immeuble de s’organiser ensemble : un seul déplacement, plusieurs appartements nettoyés le même jour, et un coût réduit pour chacun. Le conseil syndical ou le syndic peut relayer la proposition, à titre d’information, sans que la dépense passe par les charges communes : chacun reste libre de participer et paie ses propres vitres.

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Nettoyage de vitres en copropriété près de chez vous

Nous intervenons pour les syndics, les conseils syndicaux et les résidents de copropriétés dans les secteurs où l’on vit majoritairement en appartement, avec des immeubles anciens à cage d’escalier vitrée comme des résidences récentes à grands halls. À Paris, notamment dans ces arrondissements : Paris 11e, Paris 15e, Paris 17e.

En petite couronne, nous intervenons aussi à Boulogne-Billancourt, à Levallois-Perret, à Vincennes et à Montrouge, ainsi que dans les départements voisins : Hauts-de-Seine, Val-de-Marne. Consultez toute notre zone d’intervention.